La Regla del 35%: ¿Cómo calcula el banco cuánto dinero puede prestarte en 2026?

Antes de empezar a visitar portales inmobiliarios, hay una cifra que determinará tu éxito: tu capacidad de endeudamiento. En 2026, con un mercado hipotecario más analítico, los bancos no deciden cuánto prestarte basándose solo en el precio de la casa, sino en la famosa «Regla del 35%».

En esta guía te explicamos cómo realizar este cálculo tú mismo para saber exactamente hasta dónde puedes llegar sin recibir un «no» por respuesta.

¿Qué es la Regla del 35% y por qué es sagrada para el banco?

La Regla del 35% es el límite de seguridad que utilizan el Banco de España y las entidades financieras para evitar el sobreendeudamiento. Establece que el total de tus deudas mensuales no debe superar el 35% de tus ingresos netos.

Este porcentaje es clave porque asegura que, tras pagar la hipoteca, tengas suficiente liquidez para tus gastos básicos (alimentación, energía, transporte) y para imprevistos.

La fórmula para el cálculo real:

(Tus ingresos mensuales netos x 0,35) – Tus deudas actuales = Tu cuota máxima de hipoteca.

Ejemplo práctico: ¿Cuánto puedes pedir con un sueldo medio?

Imaginemos a una pareja que suma unos ingresos netos de 3.200 € mensuales. Tienen un préstamo por un coche de 200 € al mes.

1. Cálculo del límite total: $3.200 \times 0,35 = 1.120$ €.

2. Resta de deudas existentes: $1.120 – 200 = 920$ €.

3. Resultado: El banco solo les aprobará una hipoteca cuya cuota sea, como máximo, de 920 € al mes.

Factores que alteran esta regla en 2026

Aunque el 35% es el estándar, el departamento de riesgos del banco puede ajustar este límite según tu perfil:

• Perfiles de alta solvencia: Si tus ingresos son muy elevados (más de 5.000 € netos), algunos bancos permiten llegar al 40% o 45%, ya que el capital sobrante sigue siendo alto.

• Funcionarios y contratos indefinidos: La estabilidad laboral permite apurar más el límite que en el caso de autónomos o contratos temporales.

• El «Test de Estrés»: En 2026, los bancos simulan tu cuota en un escenario donde los tipos de interés suban un 2% adicional. Si con esa subida superas el 40% de tus ingresos, podrían denegar la operación aunque hoy cumplas la regla.

¿Qué deudas computan en el cálculo?

Muchos usuarios cometen el error de pensar solo en la hipoteca. Para el banco, también restan capacidad:

• Préstamos personales (coche, reformas, viajes).

• Pagos aplazados de tarjetas de crédito.

• Otras hipotecas de segundas residencias.

• Pensiones alimenticias (en caso de divorcio).

3 Consejos para aumentar tu capacidad de endeudamiento

Si al hacer el cálculo ves que no te llega para la casa que quieres, puedes mejorar tus opciones así:

1. Cancela préstamos pequeños: Eliminar una cuota de 100 € de un préstamo rápido te permite sumar casi 20.000 € más al total de tu hipoteca.

2. Aporta más capital inicial: Al reducir el importe que pides al banco, la cuota baja y encaja mejor en tu 35%.

3. Añade un titular o avalista: Sumar los ingresos de otra persona aumenta la base sobre la que se calcula el porcentaje.

Conclusión

La Regla del 35% no es un capricho del banco, es tu red de seguridad financiera. Si tu cuota encaja en este porcentaje, tu probabilidad de aprobación en 2026 es muy alta.

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