De la oferta a la firma de la hipoteca: FEIN, FiAE, notario y plazos
El banco te ha dicho que sí. Enhorabuena, pero aún quedan unos pasos antes de tener las llaves. Entre la aprobación y la firma de la hipoteca hay documentos con nombres raros (FEIN, FiAE), plazos que marca la ley y una visita previa al notario que mucha gente no conoce. Te explicamos todo el recorrido para que llegues a la firma sin sorpresas.
El camino de la oferta a la firma, de un vistazo
| Paso | Qué ocurre | Plazo |
|---|---|---|
| 1. Aprobación | El banco estudia tu perfil y la tasación, y aprueba la operación | Variable |
| 2. FEIN y FiAE | El banco te entrega la oferta vinculante y la ficha de advertencias, con el borrador del contrato | Al menos 10 días naturales antes de firmar |
| 3. Elección de notario | Eliges tú el notario que autorizará la escritura | Durante esos 10 días |
| 4. Acta de transparencia | Vas al notario, resuelves dudas y haces un test | Como tarde, el día antes de la firma |
| 5. Firma | Firmas la compraventa y la hipoteca y recibes las llaves | El día acordado |
Todo esto lo regula la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, en vigor desde el 16 de junio de 2019, que se aprobó precisamente para que el cliente firme sabiendo lo que firma. Si todavía estás en la fase de preparar papeles, te ayuda nuestra checklist de documentación para pedir una hipoteca.
La FEIN: la oferta vinculante del banco
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es un documento estandarizado con las condiciones personalizadas de tu préstamo. Es igual en formato en toda la Unión Europea, lo que permite comparar ofertas de distintos bancos.
Recoge, entre otras cosas:
- Importe, plazo y tipo de interés (fijo, variable o mixto), con el TIN y la TAE.
- Cuota mensual y número de cuotas, y un ejemplo del cuadro de amortización.
- Productos combinados o bonificaciones y cómo afectan al tipo.
- Comisiones, como la de amortización anticipada.
Lo más importante: la FEIN tiene la consideración de oferta vinculante durante el plazo que indique el banco, que debe ser como mínimo hasta la firma. El banco no puede cambiarte las condiciones en ese periodo.
La FiAE: las advertencias que debes leer
Junto a la FEIN recibes la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Es más corta y señala las cláusulas que más te pueden afectar:
- El índice de referencia en las variables y mixtas (por ejemplo, el euríbor) y cómo se revisa la cuota. Si vas a firmar una variable, revisa nuestra guía sobre la revisión de la hipoteca variable.
- Las condiciones de vencimiento anticipado, es decir, cuántas cuotas impagadas permiten al banco reclamarte toda la deuda.
- El reparto de gastos entre tú y el banco.
- Que la hipoteca no tiene cláusula suelo, prohibida en los contratos sujetos a esta ley.
Con la FEIN y la FiAE también te entregan una copia del borrador del contrato, información sobre los seguros que te exigen y, en las variables, un documento con la evolución de la cuota en distintos escenarios de tipos.
Los 10 días naturales: tu tiempo para pensarlo
El banco debe entregarte toda esa documentación al menos 10 días naturales antes de la firma. No es un trámite: es tu tiempo para leer, comparar con otras ofertas y preguntar todo lo que no entiendas. Aprovéchalo.
¿Tienes otra FEIN de otro banco? Compara la TAE, que incluye intereses y costes. Si dudas entre tipos, te puede ayudar nuestra comparativa entre hipoteca fija, variable y mixta.
El acta notarial de transparencia
Este es el paso que más sorprende. Antes de la firma tienes que ir al notario (sin el banco) para que compruebe que has recibido toda la documentación a tiempo y que la entiendes.
- Tú eliges el notario. El banco no puede imponértelo.
- Tienes que ir como tarde el día anterior a la firma. En la práctica, muchos notarios lo hacen unos días antes.
- Te harán un test sobre la documentación entregada. No es un examen para aprobar o suspender: sirve para dejar constancia de que el notario te ha asesorado.
- Es gratis. La ley establece que esta acta no genera coste arancelario para ti.
Lleva tus dudas apuntadas: cómo se revisa el tipo, qué pasa si amortizas, qué seguros son obligatorios. El notario está para resolverlas de forma imparcial.
El día de la firma
Normalmente se firman dos escrituras en el mismo acto: la compraventa (tú y el vendedor) y el préstamo hipotecario (tú y el banco). Suelen estar presentes el vendedor, el comprador, un representante del banco y, a veces, la gestoría.
- Lleva el DNI o NIE en vigor.
- Ten preparado el dinero de la parte que no financia el banco, normalmente mediante cheque bancario o transferencia, como te indique la notaría.
- Si el vendedor tenía una hipoteca, el banco se encargará de cancelarla con parte del pago.
- Al terminar, recibes las llaves. La inscripción en el Registro llega después.
Quién paga cada gasto
Desde la Ley 5/2019 el reparto está claro. Así lo resume el Banco de España:
| Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| Tasación | Tú |
| Notaría de la escritura de hipoteca | El banco |
| Registro de la hipoteca | El banco |
| Gestoría | El banco |
| Impuesto de actos jurídicos documentados (préstamo) | El banco |
| Copias de la escritura | Quien las pida |
| Acta notarial de transparencia | Gratis |
Ojo: esto es solo la hipoteca. La compraventa tiene sus propios gastos que sí pagas tú: el ITP (vivienda usada) o el IVA y el AJD (obra nueva), la notaría y el registro de la compraventa. Los detallamos en nuestra guía de gastos de hipoteca.
Mi opinión, después de acompañar muchas firmas: lee la FEIN con calma y compara al menos dos ofertas. Los 10 días son tuyos, y es el último momento en el que todavía puedes elegir.
Preguntas frecuentes sobre la firma de la hipoteca
¿Qué es la FEIN de una hipoteca?
La Ficha Europea de Información Normalizada es el documento con las condiciones personalizadas de tu préstamo: importe, plazo, tipo de interés, TAE, cuota y comisiones. Tiene la consideración de oferta vinculante.
¿Qué es la FiAE?
La Ficha de Advertencias Estandarizadas resume las cláusulas más relevantes: índice de referencia, vencimiento anticipado, reparto de gastos y la ausencia de cláusula suelo, entre otras.
¿Cuántos días tienen que pasar entre la FEIN y la firma?
Al menos 10 días naturales. Es el plazo mínimo que fija la Ley 5/2019 para que puedas revisar la documentación antes de firmar.
¿Cuánto cuesta el acta notarial previa a la hipoteca?
Nada. La ley establece que el acta de transparencia no genera coste arancelario para el cliente. Tienes que acudir como tarde el día anterior a la firma.
¿Quién elige el notario en una hipoteca?
Tú. El cliente tiene derecho a elegir el notario que autorizará la escritura, y el banco no puede imponer uno.
¿Tienes ya una oferta y quieres revisarla? Te ayudamos
Cuéntanos tu caso y un asesor de FindHipoteca revisará contigo la FEIN, comparará otras ofertas y te acompañará hasta la firma. Sin compromiso.
