Tasación de vivienda para hipoteca: qué es, cuánto cuesta y qué hacer si sale baja

Has encontrado el piso, has llegado a un acuerdo con el vendedor y el banco te dice que antes de seguir hay que tasar. La tasación de vivienda para hipoteca es uno de los pasos que más dudas genera, y con razón: de ella depende cuánto dinero te van a prestar. Te explicamos qué es, cuánto cuesta, quién la paga y qué puedes hacer si el valor sale más bajo de lo que esperabas.

Qué es la tasación hipotecaria y para qué la pide el banco

La tasación es un informe técnico que estima el valor de la vivienda que vas a dar como garantía del préstamo. La hace una sociedad de tasación homologada y supervisada por el Banco de España, que debe ser independiente del banco que te presta.

El banco la necesita por dos motivos:

• Para saber cuánto puede prestarte. Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de la vivienda para primera residencia (y algo menos para segunda).
• Para medir su riesgo. Si dejaras de pagar, la vivienda es lo que respalda la deuda.

Además, el valor de tasación es la referencia para el seguro de daños de la vivienda, que debe cubrir el valor de la construcción.

Valor de tasación, precio de compra y valor de referencia: no es lo mismo

Es fácil confundirlos, y la diferencia importa:

La clave: el banco calcula el préstamo sobre el menor de los dos valores, el de tasación o el de compra. Si compras por 250.000 € y la tasación sale en 270.000 €, el 80 % se calcula sobre 250.000 €. Una tasación alta no te da más hipoteca que el precio que pagas.

Cuánto cuesta una tasación y quién la paga

Según la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, los gastos de tasación corresponden al comprador que pide la hipoteca. El resto de gastos de formalización (notaría de la escritura del préstamo, registro, gestoría e impuesto de actos jurídicos documentados) los paga el banco. Lo tienes todo en nuestra guía de gastos de hipoteca.

El precio depende de la tasadora, del tamaño y del tipo de inmueble. Como orientación:

• Piso estándar: entre 250 y 400 €.
• Chalet o vivienda unifamiliar: entre 350 y 600 €.
• Viviendas grandes o singulares: puede superar los 600 €.

Algunos bancos incluyen la tasación gratis como gancho comercial. Si es así, normalmente la encargan a una tasadora de su confianza.

Un consejo práctico del Banco de España: no pagues la tasación hasta que el banco haya hecho al menos un primer estudio de tu capacidad de pago. Si no tienes claro si te van a aprobar, revisa antes qué miran los bancos antes de darte una hipoteca.

¿Puedo elegir yo la tasadora?

Sí. Como recoge el Banco de España, las entidades están obligadas a aceptar una tasación aportada por ti, siempre que la haya hecho una sociedad homologada por el Banco de España y no esté caducada. El banco puede hacer las comprobaciones que considere oportunas, pero no puede cobrarte por ellas.

Ten en cuenta dos cosas:

• La tasación caduca a los seis meses desde su emisión, según la Orden ECO/805/2003. Si la operación se alarga, puede que tengas que actualizarla.
• Si el banco te deniega la hipoteca, debe entregarte el informe de tasación para que puedas usarlo en otra entidad mientras siga vigente. No pagues dos veces si no hace falta.

Cómo es el proceso de tasación

1. Encargo. Tú o el banco contactáis con la tasadora y le facilitáis los datos de la vivienda.
2. Documentación. Suelen pedir la nota simple del Registro, la referencia catastral y, si la tienes, la escritura o el contrato de arras.
3. Visita. Un técnico (arquitecto o aparejador) visita la vivienda, mide, comprueba el estado, la orientación, las calidades y hace fotos. Suele durar menos de una hora.
4. Informe. La tasadora compara con operaciones de la zona y emite el certificado, normalmente en pocos días. El tiempo total depende de la carga de trabajo de la tasadora y de la zona.

La tasación es uno de los pasos que más alarga la concesión. Si quieres saber cuánto tarda todo el proceso, lo explicamos en cuánto tardan en conceder una hipoteca.

Qué pasa si la tasación sale baja

Es la situación que más preocupa, porque cambia las cuentas. Mira este ejemplo con una financiación del 80 %:

*Sin contar impuestos y gastos de compra, que suelen sumar alrededor de un 10 % adicional.

Una tasación 15.000 € más baja te obliga a poner 12.000 € más de tu bolsillo. Por eso conviene saber cuánto necesitas ahorrar para comprar casa con algo de margen.

Qué puedes hacer si la tasación no llega

• Renegociar el precio. La tasación es un argumento objetivo para pedir una rebaja al vendedor.
• Revisar el informe. Comprueba superficies, anexos (garaje, trastero) y estado. Si hay errores, puedes reclamar a la tasadora.
• Pedir otra tasación. Puedes encargar una segunda a otra tasadora homologada, aunque tendrás que pagarla y no hay garantía de que salga más alta.
• Buscar más financiación. Algunos perfiles pueden acceder a más del 80 %, por ejemplo con el aval ICO para jóvenes y familias o aportando una garantía adicional.
• Proteger tus arras. Si aún no has firmado las arras, intenta incluir una cláusula que te permita recuperar la señal si no consigues la financiación.

Mi opinión, después de ver muchas operaciones: antes de firmar las arras, pide al banco o a un asesor una idea realista del valor de tasación en esa zona. Es mucho más fácil negociar antes de comprometer la señal que después.

Preguntas frecuentes sobre la tasación de vivienda

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