Amortizar hipoteca anticipadamente: ¿reducir cuota o plazo?

Te ha llegado una paga extra, una herencia o simplemente has ido ahorrando y te preguntas si merece la pena meter ese dinero en la hipoteca. Amortizar hipoteca anticipadamente es una de las formas más seguras de ahorrar intereses, pero no siempre es la mejor decisión. Te contamos cómo funciona, qué te puede cobrar el banco por ley y cuándo conviene reducir cuota o reducir plazo.

Qué es amortizar la hipoteca anticipadamente

Amortizar anticipadamente es devolver al banco una parte del capital que te prestó antes de lo previsto en el cuadro de amortización. Como los intereses se calculan sobre el capital pendiente, cada euro que adelantas deja de generar intereses durante el resto del préstamo.

Hay dos modalidades:

• Amortización parcial. Adelantas una cantidad y la hipoteca sigue viva, con menos deuda pendiente.
• Amortización total. Liquidas toda la deuda y cancelas el préstamo.

Si quieres entender bien qué parte de tu cuota son intereses y qué parte capital, échale un vistazo a nuestra anatomía de una cuota hipotecaria. Verás por qué adelantar dinero en los primeros años tiene tanto efecto.

¿Reducir cuota o reducir plazo?

Cuando amortizas una parte, el banco te pregunta qué quieres hacer con el ahorro:

• Reducir la cuota: mantienes los años que te quedan y pagas menos cada mes.
• Reducir el plazo: sigues pagando la misma cuota, pero terminas antes.

Lo vemos con un ejemplo. Una hipoteca de 180.000 € a 25 años al 2,75 % fijo tiene una cuota de unos 830 € al mes. Al cumplir el quinto año quedan unos 153.000 € pendientes. Si en ese momento adelantas 20.000 €:

Cálculo orientativo con sistema de amortización francés, sin comisiones ni seguros.

Con los números en la mano, reducir plazo ahorra más del doble de intereses, porque el capital se devuelve antes. Reducir cuota, en cambio, te da margen cada mes, y eso tiene mucho valor si tus ingresos son ajustados, si esperas gastos grandes o si tienes una hipoteca variable y te preocupa que suba el euríbor.

Cuánto te puede cobrar el banco por amortizar

La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (artículo 23) fija un tope a la compensación que puede pedirte el banco. Se aplica a las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019:

En las mixtas se aplica el límite del tramo en el que estés. Y hay un matiz importante: en ningún caso la compensación puede superar la pérdida financiera real que sufra el banco. En la variable solo puede aplicarse una de las dos opciones, la que figure en tu contrato.

Siguiendo el ejemplo anterior, amortizar 20.000 € en una hipoteca fija durante los diez primeros años costaría como máximo 400 €. Frente a un ahorro de 6.000 a 13.000 € en intereses, suele compensar de largo.

Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019, mira tu escritura: manda lo que pactaste. En las variables firmadas desde diciembre de 2007, el máximo general era del 0,5 % durante los cinco primeros años y del 0,25 % después.

Cuándo compensa amortizar (y cuándo no)

Amortizar es una buena idea en muchos casos, pero no en todos. Antes de hacerlo, repasa esto:

• Guarda un colchón. No dejes tu cuenta a cero. Lo prudente es mantener entre tres y seis meses de gastos para imprevistos. El dinero que metes en la hipoteca no lo vas a poder recuperar.
• Paga primero las deudas más caras. Si tienes un préstamo personal, una tarjeta revolving o un coche financiado a un tipo más alto, amortiza eso antes.
• Cuanto antes, mejor. En los primeros años la mayor parte de la cuota son intereses, así que el ahorro es mayor.
• Revisa tus bonificaciones. Amortizar no te quita las bonificaciones, pero si cancelas del todo dejarás de necesitar los productos vinculados. Revisa cuáles te interesa mantener.
• Si compraste antes de 2013, ojo con Hacienda. Quien adquirió su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya aplicaba la deducción puede seguir deduciendo hasta 9.040 € al año de lo pagado (cuotas y amortizaciones). Si ya llegas a ese límite con tus cuotas, amortizar más no te dará más deducción ese año.

Mi opinión, después de ver muchos casos: si tienes estabilidad laboral y un buen colchón, reducir plazo suele ser la opción más rentable. Si tu economía va justa o tienes una variable, reducir cuota te da tranquilidad, y eso también cuenta.

Cómo amortizar paso a paso

1. Consulta tu escritura para ver la comisión pactada y el plazo de preaviso. Por ley, el preaviso no puede ser superior a un mes.
2. Pide al banco una simulación. Está obligado a darte, en un plazo máximo de tres días hábiles, la información para valorar la operación, con al menos el nuevo cuadro de amortización.
3. Elige entre cuota o plazo y comunícalo por escrito (en muchas entidades se puede hacer desde la app o la banca online).
4. Ingresa el dinero en la cuenta asociada a la hipoteca y guarda el justificante y el nuevo cuadro de amortización.

Si en vez de amortizar lo que buscas es pagar menos intereses cambiando las condiciones, quizá te interese una subrogación de hipoteca a otro banco.

Si cancelas la hipoteca del todo

Cuando pagas el último euro, la deuda está saldada, pero la hipoteca sigue inscrita en el Registro de la Propiedad hasta que la canceles. Para hacerlo:

• Pide al banco el certificado de deuda cero.
• Firma ante notario la escritura de cancelación (el banco envía a su apoderado).
• Presenta la escritura en el Registro de la Propiedad. Puedes hacerlo tú o a través de una gestoría.

Estos gastos los pagas tú, así que pide presupuesto. Cancelar no es obligatorio, pero sí muy recomendable si vas a vender la vivienda. Además, si tenías seguros vinculados a la hipoteca, tienes derecho a que te devuelvan la parte de la prima no consumida, salvo que decidas mantener el seguro.

Preguntas frecuentes sobre amortizar la hipoteca

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