Bonificaciones de la hipoteca: ¿compensan los productos vinculados?
Casi todas las ofertas de hipoteca vienen con dos precios: el tipo «con bonificaciones» que aparece en grande y el tipo «sin bonificaciones» que viene en letra pequeña. La diferencia la marcan los productos que el banco te pide contratar: nómina, seguros, tarjetas… Te explicamos qué dice la ley sobre las bonificaciones de la hipoteca y cómo calcular si de verdad te compensan.
Qué son las bonificaciones de la hipoteca
Una bonificación es una rebaja del tipo de interés a cambio de contratar otros productos con el banco. Las más habituales son:
| Producto | Qué te piden normalmente |
|---|---|
| Nómina o ingresos | Domiciliar un importe mínimo cada mes |
| Seguro de hogar | Contratarlo con la aseguradora del banco |
| Seguro de vida | Contratarlo con la aseguradora del banco |
| Tarjeta | Hacer un número o importe mínimo de compras |
| Recibos | Domiciliar varios recibos (luz, agua, teléfono) |
| Plan de pensiones u otros | Aportaciones periódicas, alarma, seguro de protección de pagos… |
Cada producto rebaja el tipo una parte, y la suma de todas es la bonificación máxima. Si dejas de cumplir alguna condición, el banco puede quitarte la rebaja correspondiente en la siguiente revisión.
Qué dice la ley
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (artículo 17) distingue dos prácticas:
- Venta vinculada: el banco solo te da la hipoteca si contratas otros productos. Está prohibida como norma general.
- Venta combinada: el banco te ofrece la hipoteca sola y, además, una versión con otros productos a un tipo más bajo. Está permitida. Así funcionan las bonificaciones.
Con los seguros hay una excepción: el banco puede exigirte un seguro de daños sobre la vivienda y un seguro que garantice el pago del préstamo (como un seguro de vida). Pero no puede obligarte a contratarlos con él: tiene que aceptar pólizas de otras aseguradoras con condiciones equivalentes, sin cobrarte por revisarlas y sin cambiar las condiciones del préstamo.
Eso sí: si el seguro forma parte de las bonificaciones y lo contratas fuera, puedes perder esa rebaja del tipo. Por eso hay que hacer números.
Cómo calcular si te compensan
La pregunta clave es sencilla: ¿lo que ahorras en intereses es mayor que lo que te cuestan los productos? Vamos con un ejemplo de una hipoteca de 200.000 € a 25 años:
| Sin bonificaciones | Con bonificaciones | |
|---|---|---|
| Tipo de interés (TIN) | 3,10 % | 2,50 % |
| Cuota mensual | 959 € | 897 € |
| Ahorro en cuota al año | — | 739 € |
| Seguros de hogar y vida con el banco* | — | 800 €/año |
| Los mismos seguros fuera* | 450 €/año | — |
*Precios orientativos para el ejemplo. Cada caso depende de tu edad, capital asegurado y vivienda.
Con bonificaciones pagas 897 € al mes más 800 € al año de seguros. Sin ellas, 959 € al mes más 450 € de seguros fuera. El resultado:
- Con bonificaciones: 10.764 € de cuotas + 800 € de seguros = 11.564 € al año.
- Sin bonificaciones: 11.508 € de cuotas + 450 € de seguros = 11.958 € al año.
En este caso, bonificar te ahorra unos 390 € al año. Pero cambia un poco los números (seguros más caros, menos rebaja) y la balanza se da la vuelta. Por eso no hay una respuesta universal.
Un truco útil: compara la TAE de las dos opciones de la FEIN. En la oferta bonificada, la TAE incluye el coste de los productos que te exigen para la rebaja, así que es una buena primera referencia. Lo explicamos en nuestro artículo sobre la FEIN y la firma de la hipoteca.
Las trampas más habituales
- Seguro de vida a prima única. Pagar de golpe varios años de seguro, a veces financiado dentro de la propia hipoteca, encarece la operación porque pagas intereses por esa prima. Pregunta siempre por la prima anual renovable.
- Seguros que suben con la edad. El seguro de vida se encarece cada año. Lo que hoy compensa puede dejar de hacerlo dentro de diez años.
- Condiciones de la nómina. Comprueba el importe mínimo y qué pasa si cambias de trabajo o tus ingresos bajan.
- Bonificaciones solo en el tramo fijo. En las mixtas, revisa si la rebaja se aplica a todo el préstamo o solo a una parte.
- Productos que no necesitas. Un plan de pensiones o una alarma solo tienen sentido si los habrías contratado igualmente.
¿Se pueden quitar las bonificaciones después?
Sí. Puedes cancelar un producto en cualquier momento, asumiendo que perderás la rebaja que te daba. En los seguros de renovación anual, avisa a la aseguradora antes del vencimiento (normalmente con un mes de antelación) y presenta al banco la nueva póliza, que debe tener coberturas equivalentes.
Antes de hacerlo, repite el cálculo: cuánto sube tu cuota sin esa bonificación y cuánto ahorras en el producto. Y si lo que buscas es mejorar el tipo de forma estable, quizá te interese negociar con tu banco o plantear una subrogación a otra entidad.
Mi opinión, después de ver muchas ofertas: la nómina y los recibos casi siempre compensan, porque no cuestan dinero. Los seguros hay que mirarlos uno a uno, pidiendo precio fuera antes de firmar. Y si vas a amortizar anticipadamente en pocos años, el peso de las bonificaciones será menor.
Preguntas frecuentes sobre las bonificaciones de la hipoteca
¿Son obligatorios los productos vinculados en una hipoteca?
No. Las ventas vinculadas están prohibidas con carácter general. El banco puede ofrecerte un tipo más bajo si contratas otros productos (venta combinada), pero debe ofrecerte también la hipoteca sin ellos.
¿Estoy obligado a contratar el seguro de vida con el banco?
No. El banco puede exigir un seguro que garantice el pago del préstamo, pero debe aceptar pólizas de otras aseguradoras con condiciones equivalentes. Eso sí, si el seguro era una bonificación, puedes perder esa rebaja.
¿Cómo sé si me compensan las bonificaciones?
Suma lo que pagarías al año en cuotas y productos con bonificaciones y compáralo con lo que pagarías sin ellas, contratando esos productos fuera si los necesitas. Comparar la TAE de ambas opciones de la FEIN es una buena primera referencia.
¿Puedo quitar las bonificaciones de mi hipoteca?
Sí. Puedes cancelar los productos cuando quieras, pero el banco te aplicará el tipo sin esa bonificación en la siguiente revisión, según lo que diga tu contrato.
¿Qué bonificaciones suelen compensar más?
La domiciliación de la nómina y de recibos, porque normalmente no tienen coste. Los seguros y otros productos dependen del precio que te ofrezca el banco frente al mercado.
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