La mejor hipoteca en Madrid este otoño, con el Euríbor rozando el 3,3 %
La mejor hipoteca en Madrid no es la que anuncia el tipo más bajo en el escaparate de la sucursal de Goya o de la calle Alcalá. Es la que, sumando seguros, nómina y comisiones, te deja la cuota más baja durante los años que de verdad vas a tener el préstamo. Y este otoño, con el Euríbor en el 3,263 % (cierre del 21 de octubre de 2026, según Rankia), elegir bien vale cientos de euros al año.
Hemos repasado las ofertas publicadas por los bancos a 20 de octubre y las hemos aplicado a un caso muy madrileño. Un piso de 70 m² en Carabanchel.
Cuál es la mejor hipoteca en Madrid en octubre de 2026
Ahora mismo la fija con vinculaciones sale más barata que la variable para casi cualquier comprador madrileño. La TAE bonificada más baja que hemos encontrado es la de Banca March, con un 3,01 %, y entre las mixtas destaca la Mixta 10 de Ibercaja, con diez años al 2,10 %.
La variable ha perdido atractivo por una razón sencilla. El Banco Central Europeo subió el tipo de depósito al 2,50 % el 10 de septiembre, la inflación de la eurozona llegó al 3,8 % ese mes y el Euríbor lleva semanas por encima del 3,2 %. Hace un año, en octubre de 2025, la media mensual fue del 2,187 %. Un punto entero de diferencia.
Los datos del INE confirman el giro. En julio de 2026 el 62,3 % de las hipotecas sobre vivienda en España se firmaron a tipo fijo, con un interés medio del 3,01 % y un plazo de 26 años (Estadística de Hipotecas del INE, julio 2026).
Lo que pagarías por un piso en Carabanchel con cada oferta
Para comparar en euros y no en porcentajes, partimos de un piso de 70 m² en Carabanchel. Según idealista, el distrito estaba en 3.829 €/m² en septiembre, así que hablamos de unos 268.000 €. Con una hipoteca del 80 % (214.400 €) a 30 años, estas son las cuotas iniciales.
| Banco y producto | Tipo | TIN inicial | TAE bonificada | Cuota inicial |
|---|---|---|---|---|
| Banca March | Fija | 2,65 % | 3,01 % | 864 € |
| Ibercaja Mixta 10 | Mixta (10 años) | 2,10 % | 3,59 % | 803 € |
| Pibank | Mixta (4 años) | 2,70 % | 3,81 % | 870 € |
| Sabadell | Variable | 1,50 % (1 año) | 3,98 % | 740 € |
Fuente: condiciones publicadas recopiladas por Rankia (actualizado el 21/10/2026). Cuotas calculadas por FindHipoteca para 214.400 € a 30 años con el TIN inicial; no incluyen seguros.
Ojo con la última fila. Los 740 € de Sabadell duran doce meses. A partir del segundo año pasa a Euríbor más 0,50 %, y con el Euríbor de hoy la cuota rondaría los 990 €. Por eso su TAE es la más alta de la tabla aunque su primer año parezca un chollo.
Fija, mixta o variable si compras en Madrid
Si vas a quedarte muchos años en la casa, la fija es la opción tranquila. Si piensas vender o amortizar fuerte antes de una década, una mixta larga te da el mejor tipo durante el tramo que más te importa.
La Mixta 10 de Ibercaja es la que más nos gusta para el perfil típico que nos escribe desde Madrid, una pareja de treinta y tantos que compra en Usera, Vallecas o Latina y espera mudarse a algo más grande. Diez años al 2,10 % cubren justo esa etapa. Pibank juega en otra liga, porque no pide nómina ni seguros con el banco, algo que valoran mucho los autónomos.
Si dudas entre modalidades, en nuestra guía sobre qué hipoteca elegir entre fija, variable y mixta lo explicamos con más ejemplos.
Por qué la TAE engaña menos que el TIN
El TIN es lo que pagas de interés. La TAE incluye además el coste de los productos que te obligan a contratar, y por eso es la cifra que conviene mirar.
CaixaBank anuncia una fija al 2,85 % de TIN, pero su TAE bonificada sube al 4,259 % porque exige nómina, tres recibos, tarjeta, seguro de hogar, vida o salud y hasta alarma. Banca March, con un TIN parecido, se queda en el 3,01 %. La diferencia está en el paquete. Si quieres hacer números con los seguros, tenemos un análisis sobre si compensan las bonificaciones de la hipoteca.
Cómo cambia la mejor hipoteca según el distrito de Madrid
En Madrid el precio del piso pesa más que el tipo de interés. La ciudad marcó una media de 6.458 €/m² en septiembre, según idealista, con el barrio de Salamanca en 10.865 €/m² y Villaverde en 3.365 €/m².
Con esa horquilla, la misma oferta te sale muy distinta. En Villaverde, que ha subido un 23,7 % en un año, todavía hay pisos que encajan en una hipoteca de 150.000 a 180.000 €. En Chamberí ese dinero apenas paga la entrada. Lo que vemos es que mucha gente que empezó buscando en el centro acaba comprando en los distritos del sur, donde los precios suben más rápido. Si te preguntas cuánto necesitas cobrar para que el banco te diga que sí, lo calculamos en cuánto hay que ganar para comprar casa en Madrid.
Si no tienes la entrada, Mi Primera Vivienda
La Comunidad de Madrid avala parte del préstamo para que el banco financie hasta el 100 % de la primera vivienda. La página oficial del programa (actualizada el 8 de septiembre de 2026) recoge una orden de julio que amplía el acceso hasta los 50 años y sube el precio máximo a 425.000 € para los convenios de 2026.
Entre los bancos adheridos figuran CaixaBank, Santander, Ibercaja, ING, Unicaja, Kutxabank, Abanca, Sabadell y Eurocaja Rural, aunque la lista de 2026 todavía puede cambiar (Comunidad de Madrid, Mi Primera Vivienda). Ten en cuenta que con aval la hipoteca no siempre sale al mismo tipo que la oferta estándar. Lo contamos todo en Mi Primera Vivienda Madrid 2026.
Lo que conviene hacer antes del 29 de octubre
El BCE se reúne el 28 y 29 de octubre. La mayoría de analistas espera que mantenga los tipos y sitúa una posible subida en diciembre. Si ya tienes una oferta fija que te convence, pedir la FEIN ahora te protege de que el banco la endurezca en noviembre.
Nuestro consejo es pedir oferta al menos a tres bancos, uno de ellos sin vinculaciones, y comparar siempre la TAE y la cuota con seguros incluidos. Y antes de firmar, preguntar por la comisión de apertura. Unicaja, por ejemplo, cobra un 0,15 %.
Preguntas frecuentes
¿Qué banco da la mejor hipoteca en Madrid ahora mismo?
Por TAE bonificada, la fija de Banca March (3,01 %) y la Mixta 10 de Ibercaja (2,10 % los diez primeros años) son de las más baratas en octubre de 2026. La mejor para ti depende de tu nómina, de los seguros que aceptes y de cuánto tiempo pienses tener la hipoteca.
¿Es mejor una hipoteca fija o variable con el Euríbor al 3,2 %?
Hoy la fija sale más barata para la mayoría. Una variable a Euríbor más 0,50 % se iría por encima del 3,7 % a partir del segundo año, mientras que hay fijas bonificadas por debajo del 2,9 % de TIN.
¿Cuánto se paga de hipoteca por un piso en Madrid?
Por un piso de 268.000 € en Carabanchel, financiando el 80 % a 30 años, la cuota va de unos 800 a 900 € al mes con las ofertas fijas y mixtas más baratas de octubre de 2026, sin contar seguros.
¿Puedo conseguir una hipoteca del 100 % en Madrid?
Sí, con el programa Mi Primera Vivienda de la Comunidad de Madrid, que avala la parte que el banco no financia. Tienes que comprar tu primera vivienda, cumplir el límite de edad y de precio y haber residido en la región los dos últimos años.
¿Cuántas hipotecas se firman en la Comunidad de Madrid?
En julio de 2026 se firmaron 5.624 hipotecas sobre vivienda en la Comunidad de Madrid, un 5,2 % menos que un año antes, según el INE. El capital prestado, en cambio, subió un 11,1 %, porque cada préstamo es más grande.
Las ofertas cambian cada semana y la que hoy es la mejor hipoteca en Madrid puede no serlo dentro de un mes. Compara hipotecas en FindHipoteca y mira cuánto pagarías con cada banco antes de pedir cita.
